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Diritti dell’affittuario e doveri del locatore in Portogallo

Con quest’articolo intendo trattare di un argomento importante: conoscere i diritti e doveri di ciascuna delle parti è fondamentale per partire con il piede giusto in una nuova avventura. Queste informazioni non si reperiscono facilmente su internet: per conoscerli è necessario risiedere in Portogallo.

Sono quindi sicuro che gli 8 punti di questo articolo ti saranno molto utili!

 

La Legge portoghese n° 79 del 2014 – Diário da República n.º 245/2014, Série I de 2014-12-19 (vi riporto il PDF della “Gazzetta Ufficiale portoghese”) indica esattamente i ruoli di ciascuna parte in concorso. Entriamo quindi nel vivo della questione.

 

Locatore – Padrone di casa

  1. Diritto ad un reddito equo
    Il proprietario di un immobile ha il diritto di ricevere una remunerazione per la proprietà che andrà ad affittare. Dovrebbe essere un reddito adeguato ai valori di mercato, cioè un affitto equo anche in base al contratto con l’inquilino. L’affitto viene aggiornato ogni anno in base all’inflazione.
  2. Diritto a mantenere il contratto
    Resta inteso che chi affitta una casa deve poter contare su una certa stabilità del reddito, che presuppone un diritto al mantenimento della locazione. L’inquilino può sempre interrompere il contratto prima che venga risolto, ma dovrà farlo in anticipo, come da contratto stipulato.
  3. Diritto di richiedere la casa data in affitto per la propria abitazione
    Se il proprietario dell’immobile dovesse avere bisogno del proprio alloggio, esso può interrompere il contratto stipulato. Potrà tuttavia farlo solo se è in possesso dell’immobile in questione da più di cinque anni o se lo ha ereditato. Dovrà inoltre dimostrare che non ha un’altra casa, di proprietà o in affitto, nel comune o zone limitrofe nel caso di Lisbona e Porto.
  4. Diritto di ricevere la casa nello stesso stato in cui l’ha affittata
    Una volta che il contratto di locazione è terminato, il proprietario ha il diritto di ricevere la proprietà così come consegnata al momento della locazione. La Legge prevede solo l’usura del bene inerente “un uso prudente in conformità con le finalità del contratto”.
  5. Obbligo di vigilare sulla conservazione della proprietà
    È responsabilità del proprietario effettuare i necessari lavori di conservazione del bene immobile affittato, sia esso come manutenzione, ordinaria e/o straordinaria. L’inquilino può fare lavori solo con l’autorizzazione scritta del proprietario, tranne in caso di forza maggiore, in cui vi è un regime speciale a favore dell’inquilino.
  6. Obbligo di pagare le spese comuni 
    Le spese condominiali ed in generale i lavori di manutenzione che si rivelano necessari sono a carico del proprietario. Tuttavia il proprietario potrà contrattare con l’inquilino locatario il pagamento delle spese di manutenzione scalandole dall’affitto mensile.
  7. Obbligo di dare la preferenza al locatario
    In caso di vendita della proprietà data in locazione o di pagamento in conformità con esso (per il pagamento di un debito a una terza parte, ad esempio), il proprietario deve dare la preferenza al conduttore per più di tre anni. C’è anche il diritto di prelazione per un nuovo contratto di locazione, a patto che non vi siano impedimenti.
  8. Obbligo di compensare i miglioramenti
    Alla fine di un contratto di locazione, il proprietario deve risarcire l’inquilino per gli eventuali miglioramenti apportati all’abitazione, a condizione che siano stati effettuati legalmente – con la prova corrispondente – e che abbiano ricevuto la preventiva autorizzazione del proprietario (a dire il vero la giurisprudenza portoghese considera validi anche i lavori fatti  “in buona fede”).

Inquilino

  1. Diritto a vivere con la famiglia
    In caso di affitto l’inquilino ha il diritto di vivere con la famiglia, ovvero con il coniuge il convivente o parenti in linea retta o fino al terzo grado della linea collaterale. La Legge portoghese parla anche di “ospiti” fino ad un massimo di tre.
  2. Diritto di avere un’attività commerciale “domestica”
    Anche se il contratto di affitto è destinato ad uso residenziale, se il contratto non dice nulla in contrario, è consentito l’esercizio di qualsiasi attività commerciale “domestica”, erogata sia in forma gratuita che tassata. La legge considera in questi casi come soggetti “coperti” dal contratto fino a tre collaboratori (familiari o meno).
  3. Diritto di effettuare riparazioni urgenti alla proprietà immobiliare
    Se il proprietario non riesce a farlo, l’inquilino può effettuare riparazioni che, a causa della loro urgenza, non possono attendere i ritardi di una decisione del proprietario. In questo caso, l’affittuario avrà il diritto al rimborso delle spese, naturalmente dietro presentazione delle prove delle spese sostenute.
  4. Diritto al minor deterioramento
    Al fine di rendere l’abitazione comoda e/o confortevole, l’inquilino può fare piccoli e necessari lavori nella proprietà. Esempi sono i fori per mettere i tubi del condizionatore, antenne televisive o scaffali sul muro. Tutto dovrebbe, tuttavia, essere ripristinato a fine contratto di locazione oppure prendere accordi con il proprietario per lasciare queste migliorie.
  5. Obbligo di pagare l’affitto in tempo
    L’inquilino ha l’obbligo di pagare mensilmente l’affitto pattuito, che sarà aggiornato annualmente secondo un coefficiente stabilito dal governo e che ha come riferimento l’indice dei prezzi al consumo. L’affitto deve essere dovuto il 1 ° giorno lavorativo del mese precedente al mese a cui si riferisce o comunque rispettando la data indicata/concordata dal contratto d’affitto.
  6. Obbligo di usare la proprietà in modo efficace
    La legge richiede che l’inquilino debba effettivamente utilizzare/abitare la proprietà in affitto non lasciandolo “incustodito” per più di un anno. Uniche eccezioni sono il caso di forza maggiore o malattia, assenza dovuta all’adempimento dei doveri militari o professionali propri, del coniuge o del proprio partner. In altre parole, la Legge portoghese impone di abitare presso l’abitazione oggetto dell’affitto, altrimenti decadrà il contratto d’affitto tra le parti.
  7. Obbligo di rispettare “i confini” di buon vicinato
    Gli inquilini sono soggetti agli stessi doveri dei proprietari di case rispetto alle limitazioni imposte ai rapporti di vicinato con proprietari terrieri o altri inquilini di edifici vicini o dello stesso edificio. Ciò vale, in particolare, per le regole condominiali o per la Legge sui “rumori molesti”.
  8. Obbligo di pagare le spese correnti e condominiali
    I costi relativi alle spese condominiali e/o le spese correnti relative alla fornitura di beni o servizi relativi alla proprietà, come luce – acqua – gas, sono a carico dell’inquilino, che deve pagarli.

 

Queste 8 brevi regole sono una sintesi succinta della Lei n.º 79/2014 – Regime Jurídico do Arrendamento Urbano

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